PV-Strom an Mieter verkaufen: So funktioniert es im Zweifamilienhaus
Eine Photovoltaikanlage auf einem vermieteten Mehrfamilienhaus klingt zunächst nach einem klassischen Mieterstromprojekt. In der Praxis geht es aber häufig um deutlich kleinere Gebäude.
Ein typisches Beispiel: Die Eigentümer wohnen im Erdgeschoss eines Zweifamilienhauses, die Wohnung darüber ist vermietet. Auf dem Dach soll eine Photovoltaikanlage installiert werden. Statt überschüssigen Solarstrom vollständig ins öffentliche Netz einzuspeisen, möchten die Eigentümer auch den Mieter daran beteiligen.
Grundsätzlich ist das möglich. Entscheidend ist jedoch, wie der Strom gemessen, vertraglich geregelt und abgerechnet wird.
Einfach einen beliebigen Zwischenzähler einzubauen und dem Mieter am Jahresende einige Kilowattstunden in Rechnung zu stellen, ist nicht automatisch die richtige Lösung.
Heute kommen insbesondere zwei Modelle infrage:
klassischer Mieterstrom
gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Daneben muss für jedes Gebäude ein passendes Messkonzept festgelegt werden.
Kann ein Vermieter PV-Strom an seinen Mieter verkaufen?
Ja. Solarstrom einer Photovoltaikanlage kann grundsätzlich direkt von Bewohnern desselben Gebäudes genutzt werden.
Das kann sowohl bei größeren Mehrfamilienhäusern als auch bei einem klassischen Zweifamilienhaus interessant sein.
Der Vorteil liegt auf der Hand: Strom, der direkt im Gebäude verbraucht wird, muss nicht zunächst vollständig ins öffentliche Netz eingespeist werden. Gleichzeitig können auch Bewohner ohne eigene Photovoltaikanlage Solarstrom vom Hausdach nutzen.
Wie die Umsetzung aussieht, hängt allerdings vom gewählten Modell ab.
Besonders wichtig ist die Frage:
Soll der Vermieter die komplette Stromversorgung des Mieters übernehmen oder lediglich den verfügbaren Solarstrom liefern?
Genau hier unterscheiden sich klassischer Mieterstrom und gemeinschaftliche Gebäudeversorgung.
Typischer Fall: Eigentümer unten, Mieter oben
Nehmen wir ein Zweifamilienhaus mit zwei Wohnungen.
Im Erdgeschoss wohnen die Eigentümer selbst. Die obere Wohnung ist vermietet. Auf dem gemeinsamen Dach befindet sich eine Photovoltaikanlage.
Der Eigentümer möchte:
seinen eigenen Solarstrom nutzen,
auch den Mieter am PV-Strom beteiligen,
Überschüsse weiterhin ins öffentliche Netz einspeisen,
den Stromverbrauch beider Wohnungen sauber erfassen.
Solche Gebäude sind besonders interessant, weil bereits zwei unterschiedliche Stromverbraucher unter einem Dach vorhanden sind.
Die technische Herausforderung ist deshalb nicht die Photovoltaikanlage selbst, sondern die korrekte Zuordnung der erzeugten und verbrauchten Strommengen.
Und dafür braucht es ein passendes Messkonzept.
Möglichkeit 1: Klassischer Mieterstrom
Beim klassischen Mieterstrom liefert der Mieterstromanbieter dem teilnehmenden Mieter nicht nur Solarstrom.
Er muss die vollständige Stromversorgung sicherstellen – also auch dann Strom bereitstellen, wenn die Photovoltaikanlage nachts, im Winter oder bei geringer Sonneneinstrahlung nicht genügend Energie erzeugt. Das schreibt § 42a EnWG für den klassischen Mieterstromvertrag vor.
Der Strom des Mieters besteht damit beispielsweise aus:
Solarstrom vom Dach
+
zusätzlich benötigtem Netzstrom.
Für den Mieter gibt es trotzdem eine vollständige Stromversorgung.
Der Mieterstromanbieter übernimmt damit allerdings auch Aufgaben und Pflichten eines Stromlieferanten. Dazu gehören unter anderem Vertragsgestaltung, Abrechnung und energiewirtschaftliche Prozesse.
Diese Aufgaben können auch an spezialisierte Dienstleister ausgelagert werden. Die Bundesnetzagentur weist ausdrücklich darauf hin, dass beispielsweise Stromlieferung, Abrechnung, Vertragswesen oder Messstellenbetrieb durch Dienstleister abgewickelt werden können.
Wichtig für Wohnraummieter
Der Mieterstromvertrag muss grundsätzlich getrennt vom Mietvertrag abgeschlossen werden.
Außerdem darf ein Mieterstromvertrag für Verbraucher nicht länger als zwei Jahre bindend sein. Für Wohnraummieter darf der Gesamtpreis für Mieterstrom und den zusätzlich benötigten Netzstrom höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen.
Klassischer Mieterstrom kann deshalb interessant sein, ist aber gerade bei nur einer vermieteten Wohnung nicht immer die einfachste Lösung.
Möglichkeit 2: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Seit dem Solarpaket I gibt es mit der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG eine weitere Möglichkeit.
Der entscheidende Unterschied:
Der Betreiber der Photovoltaikanlage muss den Mieter nicht vollständig mit Strom versorgen.
Stattdessen erhält der Mieter einen vereinbarten Anteil des aktuell verfügbaren Solarstroms. Für den restlichen Strombedarf kann er seinen bisherigen Stromlieferanten behalten oder selbst einen anderen Anbieter wählen.
Das kann beispielsweise so aussehen:
Die Photovoltaikanlage produziert mittags Strom.
Ein Teil wird von der Eigentümerwohnung verbraucht.
Ein weiterer Teil wird der Mietwohnung zugerechnet.
Nicht benötigter Solarstrom wird ins öffentliche Netz eingespeist.
Abends produziert die Anlage keinen Solarstrom mehr. Der Mieter bezieht seinen Strom dann weiterhin über seinen eigenen Stromvertrag.
Gerade für ein Zweifamilienhaus klingt dieses Modell deshalb zunächst sehr interessant.
Der Mieter kann seinen bisherigen Stromanbieter behalten
Das ist einer der größten Unterschiede zum klassischen Mieterstrom.
Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung schließt der Mieter zusätzlich einen Gebäudestromnutzungsvertrag mit dem Betreiber der Photovoltaikanlage ab.
Seinen normalen Stromliefervertrag benötigt er weiterhin für den Strom, den die Photovoltaikanlage nicht liefern kann.
Der Betreiber der PV-Anlage muss also nicht selbst nachts oder im Winter Strom für den Mieter beschaffen. Das Gesetz schützt ausdrücklich die freie Wahl des Lieferanten für diesen Reststrom.
Für viele private Vermieter ist genau das interessant.
Allerdings gibt es dafür höhere Anforderungen an die Messung.
Reicht ein geeichter Zwischenzähler?
Das ist wahrscheinlich eine der wichtigsten Fragen für Eigentümer von Zweifamilienhäusern.
Ein Zwischenzähler kann grundsätzlich Teil eines Messkonzeptes sein – entscheidend ist aber, wofür er verwendet wird.
Wenn ein Stromzähler Grundlage einer Abrechnung zwischen Vermieter und Mieter ist, muss die Messung den Anforderungen des Mess- und Eichrechts entsprechen. Ein beliebiger ungeeichter Stromzähler sollte deshalb nicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verwendet werden. Das Mess- und Eichgesetz verlangt, dass verwendete Messgeräte die gesetzlichen Anforderungen erfüllen und nicht außerhalb ihrer zulässigen Eichfrist betrieben werden.
Bei elektronischen Elektrizitätszählern beträgt die reguläre Eichfrist nach der Mess- und Eichverordnung grundsätzlich acht Jahre, sofern keine Verlängerung oder andere Sonderregelung greift.
Aber: Ein geeichter Zwischenzähler löst nicht automatisch alles
Das ist der entscheidende Punkt.
Man kann nicht pauschal sagen:
„Ich baue einen geeichten Zwischenzähler ein und verkaufe meinem Mieter damit einfach meinen Solarstrom.“
Denn zusätzlich muss geklärt werden:
Wie wird Netzstrom vom Solarstrom unterschieden?
Welche Wohnung erhält welchen PV-Anteil?
Wer ist Vertragspartner für den Reststrom?
Welches Messkonzept akzeptieren Netz- und Messstellenbetreiber?
Wer erstellt die Abrechnung?
Welches energierechtliche Modell wird tatsächlich genutzt?
Der Zähler ist also nur ein Bestandteil des gesamten Konzeptes.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Ein einfacher Zwischenzähler reicht nicht
Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist die Sache noch eindeutiger.
§ 42b EnWG verlangt, dass die Strombezugsmengen der teilnehmenden Letztverbraucher viertelstündlich gemessen werden.
Auch die Zuordnung des erzeugten Solarstroms erfolgt jeweils innerhalb dieser 15-Minuten-Intervalle.
Ein klassischer Zwischenzähler, dessen Stand einmal im Jahr abgelesen wird, erfüllt diese Funktion daher nicht.
Hier wird ein entsprechendes Mess- und Abrechnungskonzept benötigt, das die viertelstündlichen Werte erfassen und den Solarstrom den jeweiligen Verbrauchern zuordnen kann.
Das Bundeswirtschaftsministerium beschreibt genau diesen Prozess: Erzeugung und Verbrauch werden viertelstundenscharf gemessen und der erzeugte PV-Strom nach einem vereinbarten Aufteilungsschlüssel auf die Teilnehmer verteilt.
Wie wird der Solarstrom zwischen Eigentümer und Mieter aufgeteilt?
Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung wird im Gebäudestromnutzungsvertrag ein Aufteilungsschlüssel vereinbart.
Damit wird festgelegt, welcher Anteil des verfügbaren Solarstroms welchem Teilnehmer zugerechnet werden kann.
Wichtig: Es kann immer nur so viel Solarstrom zugeordnet werden, wie innerhalb des jeweiligen 15-Minuten-Zeitraums tatsächlich erzeugt und gleichzeitig im Gebäude verbraucht wird.
Das macht die Sache deutlich genauer als eine einfache Jahresbetrachtung.
Beispiel:
Die PV-Anlage produziert zwischen 12:00 und 12:15 Uhr 3 kWh.
Eigentümer und Mieter verbrauchen gemeinsam in diesem Zeitraum 2 kWh.
Dann können höchstens diese 2 kWh als Gebäudestrom verteilt werden.
Die übrige Kilowattstunde kann beispielsweise ins öffentliche Netz eingespeist werden.
Was kostet der Solarstrom für den Mieter?
Einen einheitlichen Preis für Solarstrom aus einer privaten Photovoltaikanlage gibt es nicht.
Eigentümer und Mieter müssen deshalb ein wirtschaftlich sinnvolles Modell vereinbaren.
Idealerweise entsteht eine Situation, von der beide Seiten profitieren:
Der Mieter erhält lokal erzeugten Solarstrom zu attraktiven Konditionen.
Der Betreiber der Photovoltaikanlage erzielt für direkt verbrauchten Strom möglicherweise einen höheren wirtschaftlichen Wert als durch eine reine Einspeisung ins Netz.
Beim klassischen Mieterstrom für Wohnraummieter gilt allerdings die gesetzliche Preisobergrenze von 90 Prozent des jeweiligen Grundversorgungstarifs für die gesamte Versorgung.
Diese konkrete 90-Prozent-Regel aus § 42a Absatz 4 EnWG gilt nicht in gleicher Form für die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG.
Der vereinbarte Preis sollte trotzdem transparent und für beide Seiten nachvollziehbar sein.
Gibt es für Mieterstrom eine Förderung?
Beim klassischen EEG-Mieterstrom kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Mieterstromzuschlag beansprucht werden.
Die Bundesnetzagentur unterscheidet deshalb zwischen geförderten und ungeförderten Mieterstrommodellen.
Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist dieser Mieterstromzuschlag dagegen ausdrücklich ausgeschlossen. Überschüssiger Solarstrom, der ins öffentliche Netz eingespeist wird, kann jedoch grundsätzlich weiterhin nach den jeweils geltenden EEG-Regeln vergütet werden.
Welche Variante wirtschaftlich besser ist, lässt sich deshalb nicht allein anhand des Mieterstromzuschlags entscheiden.
Gerade bei einem Zweifamilienhaus können Aufwand für Messtechnik, Abrechnung und Vertragsgestaltung entscheidender sein.
Lohnt sich PV-Strom an Mieter bei nur zwei Wohnungen?
Gerade hier lohnt sich eine individuelle Betrachtung.
Bei einem großen Mehrfamilienhaus verteilen sich zusätzliche Kosten für Messung und Abrechnung auf viele Wohneinheiten.
Bei einem Zweifamilienhaus gibt es dagegen möglicherweise nur einen einzigen Mieter.
Deshalb sollte zuerst geprüft werden:
Wie hoch ist der Stromverbrauch beider Wohnungen?
Wie groß soll die Photovoltaikanlage werden?
Wie viel Solarstrom kann tagsüber direkt genutzt werden?
Gibt es Wärmepumpe oder Wallbox?
Wie ist der vorhandene Zählerschrank aufgebaut?
Welche Zähler sind bereits vorhanden?
Welches Messkonzept ist technisch möglich?
Welche laufenden Kosten entstehen für Messung und Abrechnung?
Erst danach lässt sich beurteilen, ob sich ein Mieterstrommodell oder die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung wirtschaftlich lohnt.
Braucht man dafür einen Stromspeicher?
Nicht zwingend.
Ein Stromspeicher kann aber interessant sein, weil mehr des selbst erzeugten Solarstroms innerhalb des Gebäudes genutzt werden kann.
Bei zwei Haushalten entstehen oftmals unterschiedliche Verbrauchsprofile. Während eine Wohnung tagsüber wenig Strom benötigt, kann in der anderen Wohnung gleichzeitig Verbrauch vorhanden sein.
Dadurch kann bereits ohne Speicher ein höherer Eigenverbrauch entstehen als bei einem einzelnen Haushalt.
Ein Speicher sollte deshalb nicht pauschal möglichst groß gewählt werden.
Entscheidend sind Photovoltaikleistung, Verbrauch beider Parteien, Verbrauchszeiten und mögliche zukünftige Verbraucher wie Wärmepumpe oder Elektroauto.
Mehr zum Thema: Stromspeicher in Bielefeld und OWL →
Was passiert mit nicht verbrauchtem Solarstrom?
Solarstrom, der weder von den Eigentümern noch von teilnehmenden Mietern genutzt oder gegebenenfalls gespeichert wird, kann weiterhin in das öffentliche Stromnetz eingespeist werden.
Dadurch entsteht häufig eine Kombination aus:
direktem Eigenverbrauch + Nutzung durch den Mieter + Einspeisung ins Netz.
Bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern sollte die Photovoltaikanlage deshalb nicht ausschließlich anhand des Stromverbrauchs der Eigentümer geplant werden.
Auch die vermietete Wohnung und zukünftige Verbraucher können bei der Dimensionierung eine Rolle spielen.
Beispiel: Photovoltaik auf einem Zweifamilienhaus
Ein Zweifamilienhaus wird von zwei Parteien bewohnt.
Erdgeschoss: Eigentümer
Obergeschoss: vermietete Wohnung
Auf dem Dach wird eine Photovoltaikanlage installiert.
Statt die Mietwohnung vollständig von der PV-Anlage zu trennen, soll auch der Mieter Solarstrom nutzen können.
Bei einer gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung könnte der Ablauf vereinfacht dargestellt so aussehen:
1. Die PV-Anlage erzeugt Solarstrom.
2. Der aktuell im Gebäude verbrauchte Strom wird viertelstündlich erfasst.
3. Der verfügbare Solarstrom wird entsprechend des vereinbarten Aufteilungsschlüssels zugeordnet.
4. Für seinen restlichen Strombedarf behält der Mieter einen eigenen Stromliefervertrag.
5. Überschüssiger Solarstrom wird in das Netz eingespeist.
Genau deshalb kann dieses Modell für das klassische „Eigentümer unten – Mieter oben“-Haus interessant sein.
Ob es tatsächlich die beste Lösung ist, hängt jedoch vom vorhandenen Zählerplatz, dem Netzanschluss, dem Messkonzept und den laufenden Kosten ab.
Mieterstrom schon bei der PV-Planung berücksichtigen
Wer ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus besitzt, sollte die Frage der Stromnutzung möglichst vor der Installation der Photovoltaikanlage klären.
Denn möglicherweise beeinflusst das:
Größe der Photovoltaikanlage
Zählerschrank
Zählerplätze
Messkonzept
Wechselrichterauslegung
Stromspeicher
spätere Abrechnung
Eine Photovoltaikanlage zunächst wie bei einem normalen Einfamilienhaus aufzubauen und erst Jahre später den Mieter integrieren zu wollen, kann zusätzliche Umbauten verursachen.
Deshalb sollte bereits bei der Planung klar sein, ob zukünftig weitere Bewohner Solarstrom nutzen sollen.
Mehr zur regionalen Planung findest du auf unserer Seite Photovoltaik in Bielefeld.
Fazit: PV-Strom an Mieter verkaufen ist auch im Zweifamilienhaus möglich
Solarstrom an einen Mieter weiterzugeben ist längst nicht nur ein Thema für große Wohnanlagen.
Gerade in Ostwestfalen gibt es viele klassische Zweifamilienhäuser, bei denen die Eigentümer selbst eine Wohnung bewohnen und die zweite Wohnung vermieten.
Genau dort kann es sinnvoll sein, den Solarstrom gemeinsam zu nutzen.
Entscheidend ist jedoch, nicht einfach nur einen Zwischenzähler einzubauen.
Ein geeichter beziehungsweise konformitätsbewerteter Zähler kann für die Abrechnung wichtig sein – aber das gesamte Mess-, Vertrags- und Versorgungskonzept muss dazu passen.
Beim klassischen Mieterstrom übernimmt der Mieterstromanbieter die vollständige Stromversorgung. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung kann der Mieter dagegen seinen eigenen Lieferanten für den Reststrom behalten, dafür ist eine viertelstündliche Messung erforderlich.
Wer ohnehin eine neue Photovoltaikanlage plant, sollte deshalb bereits vorher prüfen, welche Variante für das Gebäude technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist.
Photovoltaik für dein Zwei- oder Mehrfamilienhaus planen
Du besitzt ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus in Bielefeld oder OWL und möchtest wissen, wie eine Photovoltaikanlage sinnvoll aufgebaut werden kann?
Wir betrachten Dachfläche, Stromverbrauch, vorhandene Zählerstruktur und mögliche zukünftige Verbraucher gemeinsam und planen die Photovoltaikanlage passend zum Gebäude.
Bei Mieterstromprojekten sollte das konkrete Mess- und Abrechnungsmodell zusätzlich mit den dafür zuständigen Netz-, Messstellen- beziehungsweise spezialisierten Abwicklungspartnern abgestimmt werden.
Kostenlose Photovoltaik-Beratung anfragen →
FAQ würde ich darunter noch einbauen
Kann ich als Vermieter meinen PV-Strom an den Mieter verkaufen?
Ja. Dafür gibt es unterschiedliche Modelle. Besonders relevant sind klassischer Mieterstrom und die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG. Welches Modell passt, hängt unter anderem vom Gebäude, der Zählerstruktur und davon ab, wer die Reststromversorgung übernehmen soll.
Reicht ein geeichter Zwischenzähler für Mieterstrom?
Nicht pauschal. Für eine abrechnungsrelevante Messung müssen die Anforderungen des Mess- und Eichrechts eingehalten werden. Zusätzlich braucht das Gebäude ein zum jeweiligen Versorgungsmodell passendes Messkonzept. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist außerdem eine viertelstündliche Messung erforderlich.
Kann mein Mieter seinen bisherigen Stromanbieter behalten?
Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ja. Der Mieter erhält einen Anteil des Solarstroms aus dem Gebäude und bezieht den restlichen Strom weiterhin von einem Lieferanten seiner Wahl.
Funktioniert Mieterstrom auch bei einem Zweifamilienhaus?
Ja. Auch ein Gebäude mit einer selbstgenutzten und einer vermieteten Wohnung kann grundsätzlich für die gemeinsame Nutzung von Solarstrom geeignet sein. Gerade bei wenigen Parteien sollte aber geprüft werden, ob die zusätzlichen Kosten für Messung und Abrechnung wirtschaftlich sinnvoll sind.
Muss der Mieterstromvertrag Bestandteil des Mietvertrags sein?
Nein. Beim gesetzlichen Mieterstrom darf der Stromliefervertrag grundsätzlich nicht Bestandteil des Wohnraummietvertrags sein. Auch bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung gelten entsprechende Schutzregelungen.
Brauche ich für Mieterstrom einen Stromspeicher?
Nein. Ein Speicher ist keine grundsätzliche Voraussetzung. Er kann den Anteil des im Gebäude genutzten Solarstroms erhöhen, sollte aber passend zu PV-Leistung und Verbrauch aller beteiligten Parteien dimensioniert werden.